Thị trường bất động sản bước sang trang mới

Có nhiều dự báo cho rằng thị trường bất động sản sẽ định hình lại theo hướng bền vững và minh bạch hơn trước quy định tại điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 về bảo lãnh ngân hàng đối với giao dịch cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Những nhận định trên không phải ngẫu nhiên mà có bởi ý nghĩa của quy định trên không chỉ giới hạn trong một quy định hay điều luật mà Sở dĩ có nhận định như vậy bởi ý nghĩa của quy định này không chỉ giới hạn trong một điều luật, một quy định mà một cơ chế kiểm soát về các công ty kinh doanh bất động sản đã được tạo ra bởi chính nó để định hướng hành vi và cách thức mà công ty kinh doanh bất động sản đối xử với người mua và thị trường.

Đã nhiều năm nay, việc chậm bàn giao, chiếm dụng vốn của khách hàng hoặc thậm chí không bàn giao nhà như cam kết của không ít công ty kinh doanh bất động sản đã diễn ra nhưng vẫn không bị xử lý một cách triệt để và nghiêm minh. Thị trường cũng đã quá quen thuộc với tình trạng chậm bàn giao nhà đến mức sẽ thấy vô cùng lạ lẫm nếu một công ty nào đó bàn giao nhà theo đúng hạn. Mặc dù vậy, người mua cũng đã khá may mắn khi được đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Một nền kinh tế thị trường nửa vời như ở Việt Nam khó có thể tạo ra một cơ chế điều chỉnh
trong quan hệ cung - cầu. Ảnh: Minh Duy

Để được nhận quyền mua nhà, người mua nhà và nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ đã đóng tiền cho chủ đầu tư theo hình thức hợp tác kinh doanh, cho vay vốn, góp vốn hiện vẫn đang phải ngậm ngùi không biết than thở với ai. Có không ít trường hợp đến cả toà án, cơ quan nhà nước cũng bó tay trước sự bất lực của chủ đầu tư vì không còn tiền để tiếp tục thực hiện dự án dẫn đến tình trạng dự án bị treo và lại đổ lỗi cho thị trường, cho nền kinh tế sau đó.

Thông qua hệ thống ngân hàng thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã gián tiếp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 mong muốn xác lập cho thị trường bất động sản một cơ chế tự điều chỉnh theo quy luật của nền kinh tế thị trường, nhưng thực tế, cho đến nay, điều này đã gần như không khả thi. Một nền kinh tế thị trường nửa vời như ở Việt Nam khó có thể tạo ra một cơ chế điều chỉnh
trong quan hệ cung - cầu.

Quy luật cung - cầu của nền kinh tế thị trường có lẽ đã chi phối quan hệ giữa người mua và chủ đầu tư, tuy nhiên thực tế không phải vậy, ở đây chỉ tồn tại sự bất bình đẳng trong mối quan hệ mà bên cung là phía chiếm ưu thế.

Trong khi một hệ thống các quy định pháp luật và văn bản không hoàn thiện, mâu thuẫn và chồng chéo đang hỗ trợ các công ty kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư lợi dụng các khe hở lại là nơi lẩn tránh nghĩa vụ thì bên mua lại được "bảo vệ" bởi nền tảng pháp lý còn nhiều thiếu sót cùng tính khả thi không cao. 

Mặt khác, các mệnh lệnh hành chính và Nhà nước mới chính là chủ thể kiểm soát và quản lý các công ty kinh doanh bất động sản chứ không phải thị trường và cũng dễ hiểu khi phần thắng luôn đứng về phía kẻ mạnh.

Trong mối quan hệ cung - cầu, một khi người tiêu dùng không thể được định vị làm lực lượng đối trọng với chủ đầu tư thì ai sẽ đảm nhiệm ví trí này? Rõ ràng đáp án Nhà nước là không chính xác trong trường hợp này vì người tiêu dùng không thể được bảo vệ bởi Nhà nước tại thời điểm hiện tại. Để đối chọi với lòng tham của chủ đầu tư, cần phải có một lực lượng có quyền lợi kinh tế đủ sức mạnh và thiết thực. Nói cách khác, một lực lượng nằm ngay trong nền kinh tế mới là điều cần thiết nhất chứ không phải can thiệp từ bên ngoài hay một biện pháp hành chính.

Các ngân hàng đã vào cuộc nhờ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, thay vì người mua nhà, sức mạnh của ngân hàng sẽ được sử dụng làm lực lượng đối trọng với phía chủ đầu tư dự án. Quyền lợi của chính các chủ đầu nằm phía sau ngân hàng. Quyền lợi của người mua nhà sẽ không còn bị các chủ đầu tư chà đạp như hiện nay khi đưa các ngân hàng vào cuộc. Hiểu theo cách khác, thông qua hệ thống ngân hàng thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã gián tiếp bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Nhưng không phải ngẫu nhiên lại có sự bảo vệ người tiêu dùng từ phía ngân hàng. Chính Luật kinh doanh bất động sản đã "cưỡng ép" ngân hàng phải đứng ra bảo vệ quyền lợi của mình trước chủ đầu tư.

Những ngân hàng thương mại nằm trong danh sách đưa ra bởi Nhà nước mới là những ngân hàng có thể đứng ra bảo lãnh cho chủ đầu tư, phía chủ đầu tư phải có sự bảo lãnh này mới có thể được phép ký hợp đồng mua bán nhà. Giải pháp mang tính sách lược như vậy là cần thiết mặc dù có vẻ phi thị trường, nhất là đối với một nền kinh tế như hiện nay vốn dĩ chưa được “thị trường” và cần phải có nhiều thời gian cho sự thay đổi.

Các chủ đầu tư sẽ cần có sự chuẩn bị kỹ càng hơn cho dự án của mình khi các ngân hàng thương mại nhảy vào cuộc, từ những bước lập dự án, kế hoạch tài chính và sử dụng vốn, tạo lập cơ sở pháp lý cho thửa đất cho tới cách làm việc với các nhà thầu phụ trong quá trình xây dựng. Nếu thực hiện không tốt sẽ đồng nghĩa với việc không được ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh, khi đó người chịu thiệt trước tiên sẽ chính là chủ đầu tư. Ngoài ra, một công cụ  đầy quyền uy khác mà các ngân hàng sẽ đưa ra đó là chỉ số lịch sử tín dụng tốt sẽ làm cho chủ đầu tư phải chú ý hơn về việc chấn chỉnh lại cách thức làm ăn sao cho bài bản và ít chụp giật hơn.

Sẽ có không ít chủ đầu tư của nhiều dự án sẽ phải rút khỏi thị trường do thiếu năng lực trước quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Nhờ đó, chúng ta sẽ có một thị trường bền vững hơn, dễ dự báo hơn và lành mạnh hơn. Trên hết, quyền lợi của người tiêu dùng sẽ được đảm bảo và  sẽ khiến thị trường bất động sản sôi động hơn nhờ sự mạnh dạn tham gia của người tiêu dùng và từ tiền nhàn rỗi trong dân sẽ có thể huy động được một nguồn vốn khổng lồ.

(Theo Thời báo Kinh tế Sài gòn Online)